Réalisation · Châteauneuf-les-Martigues (13220)
Rénovation tous corps d'état d'une maison ancienne
La demande tenait en une phrase : rendre ces espaces vivables sans effacer le caractère de la maison. Garder les tomettes. Garder la rampe d'escalier. Garder les poutres. Six mois plus tard, la cuisine, la salle de bain, deux WC, la cage d'escalier et le couloir sont neufs — et la maison est toujours la même.
- Commune
- Châteauneuf-les-Martigues (13220)
- Nature
- Rénovation intérieure tous corps d'état
- Durée
- De mars à juin 2026
- Bâti
- Maison ancienne, murs en pierre
Le contexte
Une maison ancienne du 13220 : murs en pierre, plafonds à solives et planches, tomettes d'origine au sol. Deux pièces ne suivaient plus — une cuisine cloisonnée avec un carrelage mural d'un autre âge, et une salle de bain équipée d'une cabine de douche et d'un meuble vasque en fin de vie. Sous l'escalier, un espace perdu. À côté, une buanderie encombrée.
Ce type de programme se traite habituellement lot par lot, avec autant d'entreprises que de métiers : démolition, maçonnerie, plâtrerie, électricité, plomberie, carrelage, menuiserie, cuisine, peinture. Ici, chaque lot a été réalisé par un corps d'état spécialisé, mais sous une seule coordination.
La contrainte
Rénover sans effacer. Sur un bâti ancien, la tentation est de tout reprendre à neuf : c'est plus rapide, plus prévisible, et le résultat est lisse. C'est aussi ce qui fait qu'une maison de caractère ressemble ensuite à un appartement neuf.
Trois éléments devaient traverser le chantier sans dommage : les tomettes anciennes, carrées et hexagonales, protégées pendant toute la durée des travaux puis rejointoyées ; la rampe d'escalier existante, sciée avec soin, conservée puis reposée ; et les poutres, laissées apparentes et simplement matifiées.
La difficulté n'est pas de les garder. Elle est de les garder tout en passant des réseaux, en montant des cloisons, en posant du carrelage grand format et en coulant des supports — c'est-à-dire en faisant tout ce qui, normalement, commence par déposer ce qui gêne.
La solution retenue, et pourquoi celle-là
Décrouter jusqu'à la limite du support, et pas au-delà
Les plafonds et les murs ont été décroutés pour mettre à nu les solives et le platelage bois d'origine, puis jointoyés à l'enduit beige. Les murs en pierre découverts au droit des ouvertures ont été jointoyés dans une teinte choisie sur place. Le décroutage a été mené jusqu'à la limite technique du support : au-delà d'un centimètre de profondeur, le béton reste visible sans gain esthétique. C'est une limite du bâti, pas un arbitrage de finition — et elle a été annoncée comme telle plutôt que découverte à la livraison.
Supprimer l'arrondi de raccord mur-plafond
Les raccords mur-plafond arrondis, courants sur ce type de bâti, empêchent un enduit droit et régulier jusqu'au plafond. Ils ont été supprimés en accord avec le propriétaire. C'est une décision qui se prend avant l'enduit, pas après.
Une cloison sans retour porteur
La cloison de séparation entre le WC sous escalier et la salle d'eau posait un problème de tenue : hauteur importante, aucun retour porteur. Elle a été réalisée en forte épaisseur, avec un linteau métallique posé au-dessus de l'ouverture pour solidariser les deux cloisons, et un étaiement provisoire maintenu le temps de la prise.
Récupérer les volumes perdus
L'espace sous l'escalier est devenu un WC suspendu. La cage d'escalier a été reprise et coffrée en plaques de plâtre sur ossature. La niche cintrée du palier est devenue une bibliothèque sur étagères bois. Un faux plafond de couloir avec réservation pour luminaire a masqué les réseaux.
Ce que le bâti a révélé
Sur un bâti ancien, une partie du travail ne se découvre qu'en ouvrant. Trois éléments ont modifié le programme initial. Chacun a été signalé, chiffré, puis regroupé dans un avenant qui clôt le périmètre des travaux — c'est la trace écrite qui sécurise la couverture de garantie sur ces postes.
Après dépose des revêtements, des traces d'humidité ont été relevées en pied de mur. L'origine ne se situait pas dans la pièce en travaux mais dans la salle de bain adjacente. Diagnostic, recherche et traitement spécifique.
Le radiateur a été déposé, la ligne défectueuse condamnée et mise hors service, puis un équipement de remplacement fourni et posé.
Le mur du couloir, face à la salle de bain, présentait un écart de deux centimètres. Un rattrapage de 25 mm a été exécuté pour le compenser. Au-delà, une plinthe se déforme si on la contraint davantage : l'écart résiduel tient à la géométrie du mur d'origine et non à la pose. Ce point a été expliqué sur place et par écrit.
Le dernier est le plus instructif. Un mur de travers ne se corrige pas indéfiniment, et prétendre le contraire produit une plinthe qui se déforme six mois plus tard. Le dire avant vaut mieux que le réparer après.
Matériaux et équipements posés
- WC suspendus (×2)Bâti-support GROHE, scellé au sol et au mur, habillé en plaques et faïencé. Plaque de commande chromée sur les deux.
- Cloisons et doublagesPlaques de plâtre Knauf KS 13 sur ossature métallique. Plaques hydrofuges dans toute la zone humide, avant carrelage.
- SolCarrelage grand format Fioranese, pose avec croisillons autonivelants, calepinage aligné sur les axes des pièces, joints filants.
- DoucheSupport maçonné et receveur, cloison sur ossature en plaques hydrofuges, colonne complète et paroi vitrée. Carrelage grand format effet pierre, ton gris clair, avec niche encastrée à tablette.
- CuisineImplantation linéaire, colonne réfrigérateur encastré, plaque de cuisson, four encastré et micro-ondes, hotte intégrée sous meuble. Crédence en faïence cannelée ton jaune, pose en rangs horizontaux.
- Salle de bainEnduit décoratif ciré hydrofuge ton kaki sur les murs hors zone carrelée, avec traitement des angles. Crédence en faïence ton rose au-dessus du plan vasque.
- WCFaïence ton bleu nuit posée verticalement, mur peint dans le même ton.
- ÉlectricitéDix points en cuisine repris depuis une ligne existante, dont prises dédiées réfrigérateur, four, plaque et micro-ondes. Seize spots encastrés, remplacement complet des luminaires.
- PlomberieRéseaux repris en tube multicouche et cuivre, encastrés en saignée puis rebouchés, avec attentes identifiées pour le lave-linge et le sèche-linge.
- MenuiserieVitrage isolant 4/16/4 en remplacement de l'existant, sans faux bois. Deux portes intérieures posées et finies. Coffre de volet roulant Neolys, réservation intégrée au coffrage.
- Sols conservésTomettes anciennes, carrées et hexagonales, protégées pendant toute la durée du chantier puis rejointoyées.
- IsolationLaine de verre mise en œuvre au maximum de l'épaisseur disponible au droit de la porte d'entrée.
Certains éléments ont été fournis par le propriétaire et mis en œuvre par nos soins : le carrelage mural de la zone douche, le carrelage de crédence de la cuisine, la vasque, la teinte de l'enduit décoratif et le choix de finition des peintures. Pour ces éléments, la garantie produit s'exerce auprès de leur fournisseur ; la nôtre porte sur leur mise en œuvre.
Le déroulé et le délai réel
Devis signé le 8 mars 2026, démolition engagée dès le 2 mars, fin des travaux de finition le 12 juin 2026.
- Mars 2026Installation et protection du chantier — sols, accès, zones sensibles. Dépose de la cuisine, des cloisons sous escalier et de buanderie, des revêtements carrelés, de la cabine de douche et des équipements sanitaires. Sciage et conservation de la rampe, protection des tomettes.
- Mars — avril 2026Décroutage des plafonds et des murs, jointoiement. Coffrage de l'escalier, doublages, cloison WC avec linteau métallique, isolation de l'entrée, faux plafond du couloir.
- Avril 2026Électricité et plomberie : reprise des alimentations et évacuations, encastrements en saignée, attentes pour lave-linge et sèche-linge, création de la douche, pose des deux bâti-supports.
- Mai 2026Carrelage, faïence et revêtements : sol grand format, mural de la zone douche avec niche, crédences, faïence du WC. Rejointoiement des tomettes conservées.
- Mai — juin 2026Menuiseries, cuisine complète, peintures et enduit décoratif ciré. Poutres matifiées.
- 12 juin 2026Nettoyage et livraison. Une journée de reprise a suivi en août sur les points de finition relevés par le propriétaire, tous soldés.
Reportage
Ce que nous avons trouvé, ce que nous avons fait
Un logement de plus de deux ans ne se rénove pas au même taux qu'une construction neuve
Ce chantier a été facturé au taux réduit de 10 %, applicable aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien réalisés dans un logement d'habitation achevé depuis plus de deux ans, au titre de l'article 279-0 bis du code général des impôts.
Sur une rénovation tous corps d'état, l'écart avec le taux normal n'est pas marginal : il porte sur la totalité des travaux, main-d'œuvre et matériaux fournis par l'entreprise. C'est souvent la première question posée, et rarement celle à laquelle on répond avant le devis.
Le taux applicable dépend de la nature des travaux et de la situation du logement, et certaines opérations relèvent du taux normal ou du taux de 5,5 %. Nous vérifions ce point avant l'établissement du devis et l'indiquons explicitement dessus. Ce qui est décrit ici est le régime appliqué à ce chantier, pas une garantie applicable à tous.Questions fréquentes
Ce que les propriétaires demandent avant de rénover une maison ancienne
Peut-on conserver des tomettes anciennes pendant une rénovation lourde ?
Oui, à condition de le décider avant le premier coup de masse. Sur ce chantier, les tomettes carrées et hexagonales ont été protégées dès l'installation et sont restées couvertes pendant toute la durée des travaux, y compris pendant la démolition, les saignées et la pose du carrelage. Elles ont été rejointoyées en fin de chantier. Une protection posée après le début des travaux arrive toujours trop tard.
Jusqu'où peut-on décrouter un mur ancien pour retrouver la pierre ?
Jusqu'à la limite technique du support. Sur ce chantier, au-delà d'un centimètre de profondeur, le béton restait visible sans aucun gain esthétique. C'est une caractéristique du bâti, pas un choix de finition : insister ne révèle pas davantage de pierre, cela dégrade le support. Ce genre de limite se constate en ouvrant, et doit être annoncée à ce moment-là plutôt qu'à la livraison.
Que se passe-t-il si on découvre un problème en cours de chantier ?
Sur un bâti ancien, c'est la règle plutôt que l'exception. Ici, trois éléments sont apparus après dépose : une infiltration venue d'une pièce voisine, une fuite sur le réseau de chauffage existant, et un mur de couloir hors d'équerre de deux centimètres. Chacun a été signalé, chiffré, puis regroupé dans un avenant qui clôt le périmètre des travaux. Cette trace écrite n'est pas une formalité : c'est elle qui sécurise la couverture de garantie sur les postes ajoutés.
Un mur de travers peut-il être totalement rattrapé ?
Non, et c'est utile de le savoir avant. Le mur du couloir de cette maison décrivait un arc de cercle avec deux centimètres d'écart. Un rattrapage de 25 mm a été exécuté. Au-delà, une plinthe se déforme si on la contraint davantage — l'écart résiduel tient à la géométrie du mur d'origine et non à la pose. Une entreprise qui promet un rattrapage total sur un bâti ancien promet quelque chose que le matériau ne tiendra pas.
Quel taux de TVA s'applique à la rénovation d'une maison ancienne ?
Ce chantier a été facturé au taux réduit de 10 %, prévu par l'article 279-0 bis du code général des impôts pour les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien réalisés dans un logement achevé depuis plus de deux ans. Le taux applicable dépend de la nature des travaux et de la situation du logement — certaines opérations relèvent du taux normal, d'autres du taux de 5,5 %. Nous le vérifions avant le devis et l'indiquons dessus.
Faut-il une entreprise par métier pour une rénovation tous corps d'état ?
Ce chantier a mobilisé la démolition, la maçonnerie, la plâtrerie, l'électricité, la plomberie, le carrelage, la menuiserie, la cuisine et la peinture. Chaque lot a été exécuté par un corps d'état spécialisé, mais sous une seule coordination — un seul interlocuteur, un seul calendrier, une seule réception. Traités séparément, ce sont neuf entreprises à faire s'enchaîner, et les temps d'attente entre chacune restent à la charge du propriétaire.
Une maison ancienne à rénover dans les Bouches-du-Rhône ?
Nous venons voir l'existant avant de chiffrer. Sur un bâti ancien, ce sont l'état des supports, la nature des murs et ce qu'on trouvera en ouvrant qui déterminent le budget — pas la surface à rénover.